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以租代售合同纠纷

作者:李洲律师 时间:2017-09-18 11:12

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以租代售合同纠纷
 
案情简介
2014年12月,原告某房产公司与被告王某签订《以租代售协议》,向被告提供价值60万元商铺一间,被告先付20万元。房款付清前,商铺仍然归原告所有,双方执行租赁合同,被告每月支付原告租金2万元;房款付清后,该合同自动转为买卖合同,产权归被告所有。
签约当日被告即付20万元,原告亦将商铺交付被告。至2016年3月,被告仅支付至2015年6月租金共计12万元给原告。原告遂向法院起诉,要求被告支付2015年7月至2016年3月租金共计18万元。被告辩称:双方签订的是《以租代售协议》,而非租赁合同,其有权主张购买该商铺而不执行租赁合同。
2016年6月,法院主持双方达成《调解协议》:被告一次性支付原告18万元,原告将房产过户给被告。
 
【律师点评】
1、以租代售。又称租买合同,指租买人以分期交纳租金的方式买受标的物,并具有选择取得购买人或租用人地位的优先权的一种合同。也就是说,租买人在分期支付全部租金后,既可以将租买合同转变为买卖合同,选择支付购买价格并取得所有权,也可以放弃优先权,使租买合同变成租赁合同,而将标的物返还给所有人。
2、本案处理。本案关键在于认定《以租代售协议》的性质,要将其与租赁合同区分开。所谓租赁合同,指出租人将租赁物交付承租人使用、收益,承租人支付租金的合同。两者区别主要在于:(1)是否有转移所有权的可能;(2)承租人是否有主张购买租赁物的权利。
本案《以租代售协议》约定房款付清后,该合同自行转为买卖合同,双方办理过户手续将商铺转让给被告,符合租买合同的特征,不是租赁合同。且从该合同的内容及双方履约情况看,足以认定原告收取租金并非其主要目的,其真正目的是要转让该商铺。之所以约定在未收回房款前保留所有权是为了降低交易风险而已。须指出的是,被告有权选择购买商铺而终止执行租赁合同,但其应承担未依约付款的违约责任。故法院主持双方达成《调解协议》解决纠纷妥当。

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